Im Moment kann man noch täglich die Folgen der Subprime Krise auf Banken, Finanzinstitute, Kreditversicherer und andere Marktteilnehmer beobachten. Experten rechnen jedoch nicht damit, dass dies schon bald ausgestanden sein wird und rechnen auch noch mit weiterreichenden Folgen, die auch schon bald offene Immobilienfonds betreffen könnten.Bewertungsprobleme
Es ist schon lange keine wirkliches Geheimnis mehr, dass bei den Bewertungen der Immobilien gerne wohlwollend vorgegangen wird. Gutachter sind wirtschaftlich abhängig von den Immobilienfonds und auf Folgeaufträge angewiesen. Daher können sie es sich kaum leisten die Immobilien zu niedrig zu bewerten, was die Performance des Fonds negativ beeinflusst und zu Mittelabflüssen führen könnte.
Das bedeutet nicht, dass betrügerisch gehandelt wird, aber ein gewisser Spielraum bei der Bewertung besteht immer, so ein Experte. Wie bei allen Sachen für die es keinen einheitlichen Marktpreis gibt, gibt es eine weitreichende Preisspanne und die wird regelmä�ig nach oben ausgenutzt. Auch gibt es zweifelhafte Methoden, bei denen an Fonds nahestehende Gesellschaften ein Gro�teil oder die gesamte Fläche vermietet wird und diese Gesellschaft sich dann um wirkliche Mieter bemüht. Damit gauckelt man eine gute Auslastung und oft überdurchschnittlich hohe Mieten vor, obwohl die Realität anders aussieht. Ob der Hauptmieter dann in Krisenzeiten solvent genug ist um die versprochenen Mieten und die Mietdauer auch garantieren zu können bleibt fraglich.
Langfristige Anlage vs. kurzfristige Einlage
Das Grundproblem liegt in der Natur eines â??offenenâ?? Fonds, wobei jeder Anleger täglich seine Einlage liquidieren kann. Eigentlich ist es völlig widersinnig, ein Anlagegut wie Immobilien in offenen Fonds anzubieten. Dies wäre etwa so, als würden man sein Eigenheim durch einen Ã?berziehungskredit bei der Bank finanzieren.
Die meisten Fonds haben nur eine Fremdfinanzierungsquote zwischen 15 und 35 Prozent, der Rest ist also faktisch durch täglich verfügbares Geld finanziert. Bisher vertraute man stets darauf, dass die Anleger niemals in gro�er Menge gleichzeitig ihre Einlage aufkündigen und die vorgehaltene Liquidität zur Deckung von Mittelabflüssen stets ausreichend ist. Au�erdem stehen oft finanzstarke Institute hinter diesen Fonds, die notfalls eine �berbrückungsfinanzierung anbieten können, damit der Fonds sich nicht sofort von Immobilien trennen muss.
Aber auch darauf ist nicht immer Verlass, wie zu sehen bei der temporären SchlieÃ?ung des Deutsche Bank Immobilienfonds â??Grundbesitz-Investâ?? im Dezember 2005. Dieses Beispiel belegt auch, dass es gar nicht so unwahrscheinlich ist und noch nicht einmal einer groÃ?en Anzahl Anleger bedarf um eine SchlieÃ?ung eines Fonds zu verursachen.
Mögliche zukünftige Auswirkungen
Abgesehen davon kommen nun aber fundamentale Probleme auf offene Immobilienfonds zu. Stagnierende bis fallende Preise aufgrund eines �berangebotes, sinkende Mieten und möglicherweise weiter sinkende Nachfrage durch einen Rückgang der Wirtschaft.
Besonders beängstigend ist aber, dass Banken an vielen Stellen bereits massive Probleme haben. Sich verschlechternde Konsumentenkredite, steigende Kreditausfallraten, wacklige Finanzierungen aus Firmenübernahmen und zunehmende Insolvenzen.
In so einem Umfeld und schwieriger allgemeiner Liquidität werden die Banken nicht wie bisher gewillt sein, auch noch einen Immobilienfonds mit Mitteln zu unterstützen. Derjenige, der dann sein Geld noch nicht aus dem Fonds gezogen hat, wird möglicherweise lange auf sein Geld warten, bis sich der Fonds von Anlagen trennt. Ob und zu welchem Wert dies möglich sein wird, bleibt in einem dann ohnehin schwierigen Marktumfeld abzuwarten.
Die �berraschung für viele Anleger wird sein, so der Experte, dass sie glaubten, mit Immobilien eine auch in Krisen sichere Anlage zu haben und dann das Gegenteil feststellen müssen.
